賃貸物件で孤独死が発生｜原状回復の費用と範囲、責任は誰が負う？

高齢化社会の進展に伴い、賃貸物件での「孤独死」は決して他人事ではなくなっています。もし所有する物件で、あるいはご家族が借りていた部屋で孤独死が発生したら…？ その時、最も大きな問題となるのが「原状回復」です。

「普通のハウスクリーニングで良いのでは？」 「費用は結局、誰が払うことになるの？」

こうした疑問や不安は、物件のオーナー様（大家）、管理会社様、そして突然のことで動揺されているご遺族様（相続人）共通の悩みです。 この記事では、賃貸物件における孤独死の原状回復について、その特殊性、必要な作業範囲、そして法的な費用負担の責任について詳しく解説します。

孤独死と「原状回復」：通常の退去と何が違うのか

賃貸物件を退去する際、借りた人が「原状回復義務」を負うことは一般的です。これは「借りた時の状態に戻す」義務ですが、通常は経年劣化や通常損耗（普通に使っていて生じる傷や汚れ）は含まれません。

しかし、孤独死における原状回復は、この「通常」とは全く異なります。

最大の理由は、発見の遅れによる遺体の腐敗と体液による深刻な汚染です。 亡くなってから数週間、場合によっては数ヶ月経過して発見されると、体液が床、畳、さらには床下のコンクリート部分にまで浸透します。そして、強烈な腐敗臭が壁紙（クロス）や柱、家財道具すべてに染み付いてしまいます。

こうなると、通常のハウスクリーニングではまったく歯が立ちません。リフォーム業者も、汚染物の除去や消毒、完全な消臭といった「特殊清掃」の技術がなければ対応できず、作業を断られることがほとんどです。

孤独死における原状回復の具体的な作業範囲

孤独死現場の原状回復は、専門的な技術と段階的なアプローチが必要です。

ステップ1：特殊清掃（汚染物の除去・消毒）

まず最初に行うべき最重要作業です。

• 汚染物の除去：
  血液、体液、汚物など、感染症リスクの根源となる汚染箇所を特定し、専門的な技術で完全に除去します。
  ※状況によっては血液が流れ床下の構造部分（コンクリートや下地材）まで及ぶ場合もあり、この場合は除去が困難となります。臭い防止のために表面にコーティング剤を塗布するなど専門的な処置が必要になることもあります。
• 消毒・除菌：
  汚染が広がっている可能性のある部屋全体を、専用の薬剤（二酸化塩素など）を用いて徹底的に消毒・除菌します。
• 遺品整理：
  ご遺族の立ち会いのもと、または指示に基づき、貴重品や形見分けの品と、汚染により廃棄せざるを得ない家財道具を仕分けます。

ステップ2：完全消臭（腐敗臭の除去）

孤独死の現場で最も困難なのが「臭い」の除去です。

• 発生源の特定：
  表面的な清掃だけでは臭いは消えません。床下や壁の内部など、臭いの発生源を特定し、除去する必要があります。
• オゾン脱臭：
  強力な酸化作用を持つオゾンガスを発生させる専門機材（オゾン脱臭機）を使用し、部屋の隅々まで染み付いた分子レベルの臭いを分解・消臭します。 ※オゾン脱臭では難しい場合、次亜塩素酸や高濃度アルコールを臭いがついている部分に散布といった方法を使用する場合もあります。

ステップ3：リフォーム・原状回復工事

特殊清掃と消臭が完了した後、初めて内装の復旧に入ります。

• 汚染箇所の解体：
  体液が浸透した床材、壁紙、畳、石膏ボードなどは、表面だけ取り繕っても無意味です。臭いの元となるため、すべて解体・撤去します。
• 内装の張り替え：
  汚染が基礎部分（コンクリート）にまで達している場合は、コンクリートの洗浄や特殊なコーティング処理を行った上で、新しい床材や壁紙（クロス）を張り替えます。
• 最終仕上げ：
  次の入居者が問題なく生活できる状態に戻すため、水回りのクリーニングや内装の最終調整を行います。

【最重要】原状回復費用の負担者は誰か？｜法的責任の原則

この特殊清掃からリフォームまでの一連の作業には、高額な費用がかかります。この費用負担の責任は、法的に誰にあるのでしょうか。

原則1：故人の「相続人」が第一義的な責任を負う

賃貸借契約において、借り主（故人）が負っていた「原状回復義務」は、原則として「相続人」が引き継ぎます。 相続人は、故人のプラスの財産（預貯金、不動産など）だけでなく、マイナスの財産（借金、原状回復義務など）もすべて相続するためです。 したがって、大家や管理会社は、まず相続人に対して原状回復費用を請求することになります。

原則2：相続人がいない、または「相続放棄」した場合

ご遺族が「相続放棄」の手続きを家庭裁判所で行い、それが受理された場合、法的に相続人ではなかったことになります。 この場合、プラスの財産も相続できませんが、原状回復の費用負担義務からも解放されます。

この時、次に責任が問われるのが「連帯保証人」です。 連帯保証人は、借り主本人とほぼ同等の重い責任を負っており、相続人が相続放棄をした場合でも、その支払い義務が残ります。

原則3：相続人も連帯保証人もいない場合

相続人が全員放棄し、連帯保証人もいない（または支払能力がない）場合、残念ながら最終的に大家（物件オーナー）が費用を負担せざるを得ないのが実情です。

このような事態に備え、近年は大家向けの「孤独死保険（賃貸住宅費用等補償保険）」が登場しています。原状回復費用や、次の入居者が決まるまでの家賃損失をカバーできるため、賃貸経営のリスクヘッジとして加入を検討するオーナー様が増えています。

【立場別】孤独死発生時に「まずやるべきこと」

もし孤独死の現場に直面したら、立場によって「まずやるべきこと」が異なります。

大家・管理会社の場合

• 警察への通報：
  入居者と連絡が取れない、異臭がするなどの場合は、まず警察に通報し、安否確認（入室）に立ち会います。事件性の有無が確認されるまで、現場は保全してください。
• 相続人の特定：
  警察の検視後、賃借人の死亡が確認されたら、ご遺族（相続人）の特定と連絡を急ぎます。
• 業者の選定：
  相続人と協議の上、原状回復（特殊清掃・リフォーム）を行う業者を選定し、見積もりを取得します。

ご遺族（相続人）の場合

• 警察・管理会社からの連絡対応：
  まずは警察の指示に従い、ご遺体の引き取りや死亡届の手続きを進めます。
• 相続の意思確認：
  管理会社や大家から原状回復の話があります。故人の財産状況を確認し、「相続する」か「相続放棄する」かを早めに検討します（相続放棄は死亡を知ってから3ヶ月以内が原則）。
• 連帯保証人への連絡：
  もしご自身が連帯保証人でない場合は、連帯保証人にも状況を連絡し、協議します。
• 業者の手配：
  相続する場合、原状回復の義務を負うため、管理会社と相談しながら特殊清掃業者を手配します。

原状回復の業者選びで失敗しないための3つのポイント

賃貸物件の原状回復は、一刻も早い対応が求められます。しかし、慌てて業者を選んで失敗すると、臭いが再発したり、法外な費用を請求されたりするトラブルにもなりかねません。

• ポイント1：「特殊清掃」の専門資格と実績があるか？
  通常の清掃業者ではなく、「特殊清掃士」などの専門資格を持ったスタッフが在籍しているかを確認しましょう。実績が豊富かどうかも重要です。
• ポイント2：「リフォーム・解体」までワンストップで対応可能か？
  「清掃はA社、リフォームはB社」と別々に依頼すると、連携がうまくいかず、時間も費用も余計にかかります。特殊清掃から汚染箇所の解体、内装リフォームまで一社で完結（ワンストップ）できる業者が理想です。
• ポイント3：見積もりが明確で、近隣への配慮があるか？
  現場の状況をしっかり確認した上で、「作業内容」「費用の根拠」が明確な見積もりを提示してくれるかを見極めます。また、近隣住民に不安を与えないよう、プライバシーに配慮して作業を進めてくれるかも重要なポイントです。

賃貸物件の孤独死・原状回復でお困りなら「リリーフ」へ

賃貸物件での孤独死という不測の事態は、オーナー様にとっても、ご遺族様にとっても、精神的・金銭的に大きな負担となります。 「どこまでリフォームすればいいかわからない」「相続放棄すべきか迷っている」「一刻も早く部屋を元に戻して、次の募集をかけたい」

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リリーフは、遺品整理、特殊清掃、生前整理、ゴミ屋敷の片付け、そして解体まで、お部屋に関するあらゆる問題をワンストップで解決する専門企業です。

なぜリリーフが選ばれるのか｜3つの強み

• 1. すべてお任せの「ワンストップ対応」
  孤独死の現場で最も問題となるのが「複数の業者手配」です。リリーフなら、ご遺族様の心情に配慮した「遺品整理」から、専門技術が必要な「特殊清掃・消臭」、そして次の入居者を迎えるための「リフォーム・原状回復工事」まで、すべて自社で一貫して対応可能です。
• 2. 有資格者が多数在籍する「専門性」
  リリーフには社内資格制度「遺品整理マイスター」を有するスタッフが対応いたします。特殊清掃では専門の提携企業と連携しております。臭いや汚染を根源から断ち切る、確かな技術力があります。
• 3. 24時間365日・即日対応の「スピード」
  原状回復は時間との勝負です。リリーフは24時間365日ご相談を受け付けており、スタッフのスケジュールが空いていれば即日のお見積もり・作業開始が可能です。

お見積もりは無料です。見積もり後の追加料金は一切発生いたしません。 賃貸物件の孤独死、原状回復、特殊清掃、遺品整理でお困りの際は、まずは一人で悩まず、リリーフまでご連絡ください。オーナー様、ご遺族様、双方にとって最善の解決策をご提案いたします。